Mañana se cumplen tres años de la entrada en vigencia la ley de alquileres que sigue vigente pese a los trascendidos, por parte del Gobierno nacional. Un estudio Instituto de Investigaciones Económicas de la Bolsa de Comercio de Córdoba da cuenta de que, en este tiempo, los alquileres de mercado -de los inmuebles que se ofrecen los propietarios- aumentaron hasta 140 puntos por encima de la inflación que, en el mismo período, acumula 441%, una cifra récord para los últimos 30 años. En las ciudades más importantes de la Argentina, el incremento fue de entre 522% y 580%.

De acuerdo al trabajo, la Ciudad de Buenos Aires (CABA) registra los peores resultados, incrementos de 580% entre julio de 2020 y junio último ( 139 puntos porcentuales por encima de la inflación). El Gran Buenos Aires ocupa el segundo lugar, con alzas de hasta 568% en la zona norte (127 puntos porcentuales sobre la inflación) y 558% en la zona oeste/sur (117 puntos por encima del nivel general de precios).

En Córdoba, siempre según el informe, los precios subieron hasta 534% (93 puntos por encima de la inflación) y en Rosario, 522%, 81 puntos más que la inflación acumulada en los últimos tres años.

Los cálculos están hechos sobre la referencia de los alquileres promedio de departamentos de dos ambientes en los principales centros urbanos del país informados por Zonaprop; los números se proyectaron a junio por la evolución del Índice para Contratos de Locación (ICL) informado por el Banco Central.

 
Los contratos en marcha se actualizan, de acuerdo a la ley en vigencia, una vez al año durante los 36 meses que dura el contrato y las alzas se regulan por el ICL. El estudio de la Bolsa no toma esos valores, sino que usa los que ponen los propietarios y que llevó a que muchos prefieran vender en vez de alquilar.

Si se toman los datos de los tres años previos a la sanción de la ley en vigencia -julio de 2017 a junio de 2020- la inflación acumulada fue de 188% y los alquileres subieron por debajo de ese nivel: en CABA se incrementaron 149% en el período; en el Gran Buenos Aires, entre 121% y 132% y en Rosario, 100%. Córdoba lidera las alzas con 152% pero aun así quedó 36 puntos porcentuales debajo de la inflación.

Los resultados, dice el Instituto, revela el “efecto negativo de regular en exceso un mercado que, además, mostraba un desempeño favorable para los inquilinos cuando ese fue el principal argumento utilizado para modificar la ley”. A criterio de Ventre, el Estado debe “eliminar intervenciones y regulaciones innecesarias ya que generan distorsiones y perjudican el agregado al sector productivo y a todos los argentinos”.

Los datos de Zonaprop grafican claramente que los alquileres de mercado subieron más que la inflación, una derivación de la ley ya que hay mucha menos oferta. Pero, como una vez alquilado el precio no se puede ajustar por un año, pierde valor.

Fuentes del mercado inmobiliario estiman que hoy en la ciudad de Córdoba hay entre 700 y 800 departamentos en alquiler, 35% menos que en mayo del 2021. En Rosario la baja es similar y calculan unos 600 apartamentos disponibles para alquiler. En las grandes ciudades viene creciendo la modalidad de alquiler temporario.

En el Congreso hay dos dictámenes distintos para modificar la ley que ya fueron aprobados en comisión y podrían ser tratados en Diputados, sin embargo, estos se encuentran “cajoneados” por las diferencias entre el oficialismo y la oposición, misma razón que hizo caer el debate en sesiones extraordinarias.

El Frente de Todos en su dictamen insiste en mantener los contratos a 3 años y la actualización anual del valor en base a un cálculo entre la inflación y la Remuneración Imponible de los Trabajadores Estables (Ripte). Juntos por el Cambio quiere volver a los contratos por 2 años y que su valor y método de actualización se acuerden libremente entre las partes, cómo era antes por el Código Civil y Comercial de la Nación.

Entre los incentivos fiscales, los diputados del oficialismo impulsaron varios en su dictamen. Entre ellos, que los monotributistas propietarios no deban pasar al régimen impositivo general si tienen alguna propiedad en alquiler, además de contemplar que no paguen bienes personales si las unidades son destinadas en locación con un tope de 30 millones de pesos.

Además, proponen un sistema de incentivos para la construcción de viviendas destinadas al alquiler, ampliar las ofertas de seguro de caución, una bancarización obligatoria, entre otras cuestiones.

La oposición propone beneficios parecidos y promueve que no se pague la ley del cheque en caja de ahorro o cuentas corrientes bancarias utilizadas en forma exclusiva para alquileres.