Nueva ley de alquileres: el índice de actualización perjudica a propietarios

CÓRDOBA.- Cuando se promulgue la nueva ley de alquileres sancionada por la Cámara de Diputados  los contratos de alquiler serán por tres años y los valores deberán actualizarse cada seis meses mediante el coeficiente Casa Propia. 

La norma establece que los ingresos provenientes de locación de hasta dos inmuebles estarán exentos del pago del monotributo y, en cuanto a beneficios impositivos, los propietarios no pagarán bienes personales sobre los inmuebles que se pongan en alquiler. Tampoco pagarán el impuesto al cheque en las cuentas bancarias destinadas a cobrar esos contratos que se encuentren "debidamente registrados" ante la AFIP.

El Colegio Profesional de Inmobiliarios de Córdoba elaboró un análisis de lo que implica el índice Casa Propia, lo hizo con la consultora Economic Trends:  Se calcula como el menor indicador entre el promedio de la variación salarial del último año y el promedio de inflación del mismo período. Además, al reconocer que el aumento de los salarios puede variar según la rama de actividad, incorpora el Coeficiente de Variación Salarial con un aforo del 0,9’.

Advierte que utilizar el índice ‘Casa Propia’ para actualizar alquileres implica que el propietario perdería en tres de los cuatro escenarios posibles: (a) cuando los salarios se incrementen por debajo de la inflación, (b) cuando los salarios se incrementen en el mismo porcentaje que la inflación, (c) cuando los salarios se incrementen por encima de la inflación, pero en menos de 10 puntos porcentuales de diferencia.

El trabajo deja en claro que en el único escenario en el cual el propietario no se perjudicaría es el correspondiente a un incremento salarial que supere a la inflación en más de 10 puntos porcentuales. En ese caso, el propietario no se beneficia, ya que resulta neutro en su expectativa de recuperar la desvalorización por inflación, de tal manera que no permite, entonces, recuperar las pérdidas de poder adquisitivo generadas en los años en que esta condición no se cumple.

“Esto implica que la única posibilidad de que el propietario no pierda en un contrato de alquiler actualizado con índice ‘casa propia’ es que, en cada año de duración del contrato, los salarios se incrementen ganándole por más de 10 puntos porcentuales a la inflación. Si esta condición, improbable, no se produjera, el propietario perdería contra la inflación a lo largo del contrato”, describe.

El trabajo señala que el intento de beneficiar al inquilino a través del esquema de actualización de contratos establecido en la Ley de Alquileres que se desea mejorar, “perjudicó severamente a los inquilinos, que hoy no encuentran inmuebles en alquiler a valores razonables”.

La modificación de la norma incorporando un índice de actualización que perjudica al propietario en todos los escenarios posibles, excepto en el improbable caso de que los salarios le ganen por más de 10 puntos porcentuales a la inflación durante cada año del contrato, “no hace más que profundizar el problema que se desea resolver”, enfatiza el reporte.

Concretamente, la utilización del índice ‘Casa Propia’ para la actualización de alquileres aumentaría la escasez de inmuebles en alquiler y aumentaría aún más los valores de alquiler de inmuebles disponibles.

El paso a paso para sacar la cuenta de la aplicación del índice es:

1.Ingresar a la web oficial de Casa Propia en argentina.gob.ar para ver los últimos datos del índice.

2.Multiplicar los valores del semestre que se quiera calcular.

3.Multiplicar el resultado por el monto del alquiler actual.

Por ejemplo, con los datos de mayo a octubre de 2023, un alquiler con un valor de $100.000 quedaría en $137.738 si se actualiza de forma semestral con los datos de mayo a octubre del índice Casa Propia.