Córdoba: se desaceleró la suba de alquileres

Córdoba sigue la tendencia nacional de reducción en las subas de precios de alquileres. De acuerdo a un análisis realizado por el portal de propiedades, Zonaprop, el precio medio de alquiler registra una fuerte desaceleración en los precios, sube 2,3% luego de aumentar 12,8% en enero y 21,1% en diciembre y presentar incrementos récord durante el 2023.

Tras la derogación de la Ley de Alquileres, propuesta en el DNU 70/2023 que firmó el presidente Javier Milei, se registró un incremento en la oferta de locaciones en todo el país, pero los precios de arranque marcan la imposibilidad de afrontarlos para muchos inquilinos. Eso hizo que se moderaran las alzas.

Hay que recordar que se estableció que los términos y condiciones a la hora de ingresar a una vivienda se acuerdan de forma "libre" entre las partes, bajo la reglamentación del Código Civil y Comercial.

Un departamento con un dormitorio en la ciudad de Córdoba se alquiló el mes pasado por 180.346 pesos mensuales, mientras que uno de dos dormitorios alcanza los 228.812 pesos mensuales.

Nueva Córdoba lidera el ranking de los barrios más caros para alquilar, con un precio mensual de 320.537 pesos mensuales. Le siguen Güemes y Centro, con un valor de 302.841 pesos por mes y 283.848 pesos mensuales, respectivamente.  Por el contrario, San Martín (166.067 pesos mensuales) y Alto Alberdi (244.255 pesos mensuales) se ubican como los barrios más económicos para alquilar.

En lo que hace al mercado de compra-venta, los precios subieron 5,4% en los últimos 12 meses. El valor medio de los departamentos en Córdoba se ubica en 1.184 dólares por metro cuadrado, es decir, 0,2% fue el incremento en febrero.

Desde el cambio de tendencia en mayo pasado, el precio acumula un aumento de 5,6%, mientras que subió 5,4% en los últimos 12 meses. Es el mayor incremento interanual desde junio de 2018.  Un departamento de un dormitorio y 50 m2 tiene un precio de 61.938 dólares, mientras que el de dos dormitorios y 70 m2 asciende a 87.346 dólares.

Las zonas con la oferta más cara para la venta son Arguello con 1.465 dólares/m2, Pueyrredón con 1.245 dólares/m2 y Central con 1.230 dólares/m2, mientras que Monseñor Pablo Cabrera (799 dólares/m2), Empalme (872 dólares/m2) y Ruta 20 (933 dólares/m2) son los más económicos.

En cuanto a los barrios con mayor precio de venta, lideran el ranking Escobar (1.963 dólares/m2), Villa Claret Club (1.842 dólares/m2) y Country Jockey Club (1.831 dólares/m2). Mientras que Ampliación San Pablo (518 dólares/m2), Urquiza (586 dólares/m2) y San Vicente (631 dólares/m2) son los más económicos.

Según el análisis, se necesitan 17,1 años de alquiler para repagar la inversión de compra, un 10% menos que un año atrás, siendo que la relación alquiler/precio se ubica en 5,84%.

Alberdi y Centro son los mejores barrios para inversores que buscan renta, con un retorno bruto de 6,5% cada uno. Sigue Observatorio con un 6,3%. Por el contrario, los barrios con menor rentabilidad son Nueva Córdoba, General Paz y San Martín, los tres con un retorno bruto de 5,1% cada uno.

Desde la muerte de la ley de alquileres, no hay reglamentación fijada para definir la duración del contrato, ni cuál será la fórmula de actualización o en qué moneda se acordará el pago, entre otras variables. En general, los contratos son de una duración máxima de 24 meses; las actualizaciones son cada tres meses por inflación y la mayoría de los acuerdos son en pesos.

Sin embargo, hay quienes también establecen ajustes cuatrimestrales o semestrales basados en el Índice de Precios al Consumidor (IPC) o el Índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC).

Según un informe de la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (Fira), 70% de los contratos de vivienda se están haciendo a dos años, 15% a un año y otro 15% a otros plazos; el 97% se fijan en pesos, 2% en dólares, 1% en otras monedas y por ahora no registra contratos en criptomonedas. La mitad (52%) utiliza el Índice para Contratos de Locación (ICL), 36% el IPC, 2% el Casa Propia (del Procrear), 1% el Índice del Costo de la Construcción de la Cámara Argentina de la Construcción (Camarco) y el resto otros indicadores. Por otro lado, 43% actualiza los valores del alquiler en forma cuatrimestral, 29% en forma trimestral, 23% semestralmente y el 5% otros plazos.