Aumentó fuerte la cantidad de propiedades en alquiler en Córdoba

En agosto se registraron variaciones interanuales del precio de venta en dólares por metro cuadrado de casas, departamentos y de oficinas en Córdoba de -2.1%, 7.4% y -4.5%, respectivamente. Es decir, solo subieron los de los apartamentos. En el caso de los alquileres, en pesos corrientes, las variaciones de los precios mediano de los alquileres por metro cuadrado fue de 73% y 4,4% para casas y departamentos en relación a julio.  La cantidad de unidades en alquiler aumentó 49,5% para casas y 128,6% para departamentos desde la anulación de la ley anterior.

Los datos se desprenden del relevamiento en conjunto entre la Universidad de San Andrés y Mercado Libre para el seguimiento del mercado inmobiliario en la ciudad de Córdoba. Con este fin, se utilizan todos los datos de publicaciones en la plataforma de Mercado Libre desde 2017, que permite hacer un seguimiento de precios por localidad y por tipo de propiedad.

Desde el mes pasado, el mercado de casas a la venta en Córdoba se encuentra a la baja, mientras que el de departamentos se encuentra al alza desde febrero. Considerando el stock de publicaciones activas, en agosto, el precio mediano de venta en dólares por metro cuadrado en Córdoba de casas, departamentos y oficinas presenta variaciones del 0,2%, 1,5% y 1.9%, respectivamente en relación a julio.

En cambio, si se toman las variaciones interanuales las variaciones de los precios medianos de venta en dólares por metro cuadrado de casas, departamentos y oficinas fueron de -2.1%, 7.4% y -4.5%, respectivamente.

El trabajo también expande el análisis por aglomerado geográfico en Córdoba (esto es, distinguiendo entre Norte, Sur, Este, Oeste y Centro) y observa que la mayor caída interanual del precio mediano de venta en dólares por metro cuadrado ocurre en Córdoba Oeste, con -7.2%. En cuanto a departamentos, la mayor variación interanual es en la misma área con una suba del 16,6%. Por su parte, en el caso de oficinas, la mayor variación se observa en Córdoba Este, con una caída del -19.2%.

Con el mismo esquema para alquileres, la variación intermensual del precio por metro cuadrado en pesos corrientes para los de casas es de 20,6%. En relación a los departamentos, se observan variaciones intermensuales de 4.7% en Córdoba Norte, 4.4% en Córdoba Centro y 4.0% en Córdoba Este.

En agosto, la oferta de propiedades en alquiler aumentó considerablemente en Córdoba. Al comparar con noviembre de 2023, el último mes en donde estuvo vigente la ley de alquileres, se observan incrementos en la oferta de casas y departamentos del 49.5% y 128.6%, respectivamente. Estos incrementos podrían estar relacionados con los cambios legislativos y su posible efecto en la disposición de los propietarios para ofrecer sus inmuebles en alquiler.

El aumento del alquiler para los contratos firmados durante la vigencia de la ley 27.551 --que contemplaba actualizaciones anuales-- será del 243.1% este mes.

Suba de alquileres

Por su parte, los contratos firmados con posterioridad al mega DNU desregulador del presidente Javier Milei se rigen por el Código Civil y Comercial y la negociación entre propietarios e inquilinos. El incremento de los contratos firmados durante la vigencia de la vieja ley de alquileres se calcula en función del Índice de Contratos de Locación (ICL) que realiza el Banco Central (BCRA), y que contempla la variación de la inflación (según el IPC del Indec) y los salarios, de acuerdo con la remuneración promedio de los trabajadores estables (RIPTE).

Por ejemplo, un alquiler de $100.000 firmado mientras regía la ley de alquileres 27.551, desde septiembre 2024, pasa a tener un valor de $343.155,89 durante los próximos 12 meses. Se trata de una suba apenas inferior a la del mes pasado, que se ubicó en 247%.

En Argentina conviven, al menos, tres modalidades de contrato de alquiler de vivienda. Los más beneficiosos para el inquilino son los firmados con anterioridad a octubre 2023, cuando regía la ley 27.551, y que establecen contratos mínimos de tres años, con actualizaciones anuales calculadas sobre en el Índice de Contratos de Locación (ICL) publicado por el BCRA.

Entre octubre del 2020 y diciembre del 2023 estuvo vigente la ley 27.737, que mantuvo la vigencia de tres años para los contratos, pero con actualizaciones semestrales calculadas a partir del coeficiente de Casa Propia. Con aquella ley, también se introdujo la prohibición de publicar los alquileres en dólares.

A pocos días del cambio de gobierno, Javier Milei firmó el DNU 70/2023 que desreguló la economía argentina y, entre otras normas, derogó la ley de alquileres. El megadecreto presidencial estableció que los contratos volvían a regirse por lo establecido en el Código Civil y Comercial de 2015.